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重点招标地块现场扫描："天价地块"花落谁家？

　来源：中国招标信息网　时间：2004-12-03

　　所谓热门地块，也就是市场前景明朗的成熟地块，企业对未来利润期望值已十分清楚。这类地块一经推出，必然引发开发商的激烈竞争。尤其是其条件成熟到连记者都可以来粗略估算地价水平，众多开发商自然英雄所见略同。既然竞争的透明化程度如此之高，剩下的无非是方案合理性和出价高低的比拼，届时一定是最热闹和最好看的竞标。
　　
　　��编者按��
　　
　　
　　如今对开发商来说，“一地难求”在上海早已成为事实。市中心地块尤为如此。不管是本地背景深厚的开发商，还是海外、外地具有雄厚实力的企业，都在拿地上使出了浑身解数。目前的土地开发直接涉及到两年后新开发的房产项目和各大型知名房产企业在上海的发展格局。作为房地产开发的关键和源头，“土地出让”牵一发而动全身。

　　１０月２９日，上海市房地局发布２００４年第３号国有土地使用权出让公告，宣布招标出让闵行区、杨浦区、虹口区、崇明县、宝山区、浦东新区、金山区、松江区、黄浦区、嘉定区、青浦区、奉贤区、南汇区、长宁区、新江湾城等４４幅国有土地，合计面积高达２７７．６６万平方米的土地使用权，其中纯居住用途的地块面积高达２４７万平方米，接近总投放量的９０％。作为今年土地严控之后难得的巨量投放，尤其是住宅用地集中投放，本轮出让地块一经推出就在业内引起强烈震动。再过一段时间这些地块“花落谁家”便将揭晓。一个多月来，这些即将出让的地块特别是热门地块，在业界备受瞩目。本报尝试对公告中的几个重点地块进行现场探访。
　　
　　热门地块一：

　　新江湾城Ｃ１地块（招标出让地块公告号２００４０３４４）
　　６００万元／亩不算高１０００万／亩有可能

　　该地块位于国浩路以北、政和路以西，位于新江湾城的核心区域，土地面积１７６８００平方米，土地用途为居住，规划容积率为１．６万平方米／公顷，采用熟地出让模式。

　　新江湾城总规划面积９．４５平方公里，规划居住人口６－８万人，计划发展为上海中心城区规模最大的生态型、知识型低密度花园城区和上海未来的城市副中心。其中由上海城市建设投资开发总公司实施综合开发的面积为６平方公里（含１平方公里复旦江湾新校区），规划分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心六大板块，整个城区将以低层独幢住宅、低层联排式住宅、多层住宅和小高层住宅，按不同类型由低到高、从两侧向中间依次分布。同时严格控制住宅规模，规划毛密度为０．６，居住用地平均容积率约为１．０，综合绿化率达５０％以上，人口约为６万人。

　　上海城投负责前期综合开发，通过生态环境、水系循环、道路交通、景观架构、生活服务和市政配套等六大体系的实施，建造出可供房地产开发企业进行房地产开发的熟地，随后进行土地招标，开发商无需实施动迁和基础市政建设，但要遵守新江湾城的总体规划。这种熟地出让，“先造景后转让、先定位后招商”的出让原则是上海土地开发模式的重要探索。

　　Ｃ１地块在新江湾城整体规划中的位置十分优越，其北面是江湾天地板块，属于临水休闲活动区，规划定位是体现居住与公共活动紧密结合的综合社区；南面和西面是占地１５００亩的复旦江湾新校区；东南面是自然花园板块。

　　作为上海市中心城区最大的也是最后的可供集中成片开发的土地，新江湾城在上海具有特殊的地位。作为新江湾城核心区域对外招标的首个地块，同时也是新江湾城Ｃ区内面积最大、容积率最高的一幅土地，Ｃ１地块具有标志性意义。正因如此，来自上海、深圳乃至海外的知名开发企业都对这一地块多加青睐，前来购买标书的企业多达４６家。而政府在投标条件方面也设置了“银行存款在１亿美元及以上，在境内进行工商登记，领有营业执照，具有房地产开发一级、二级资质，注册资本金在１５００万元人民币及以上，近三年房地产开发量在３０万平方米（或近三年房地产开发投资额在４亿人民币）及以上的企业”等严格的限制。日前，最终入围的６家企业脱颖而出，他们是：深圳招商、中海、广东珠江、嘉德、瑞安和上海古北。

　　１１月１９日，上海首个被允许以新江湾城命名的楼盘“上海梦想――新江湾城雍景苑”以每平方米９０００元开盘，购房者排队３天３夜。事实上，该楼盘所在地块是早年拿下的边缘区，并非新江湾城的核心区域。业内人士指出，有雍景苑的房价垫底，真正新江湾城的房价起点肯定在万元以上。此前市场预测，Ｃ１地块成交价格一定突破６００万元／亩。有业内人士估算，按照容积率１．６推算，如果楼板地价在７０００元／平方米，那么每亩地价就近７５０万元，如果楼板地价达８０００元／平方米，每亩地价就超过８５０万元。目前新江湾城边缘的房价已经是９０００元／平方米，两年后市区房源更加稀缺，新江湾城这么大手笔的整体规划，届时，房价涨到１．５万／平方米也很有可能，这样地价接近每亩１０００万元也不是不可能。尤其本次入围投标的６家企业无一不是著名房产开发企业，品牌、实力、资金都不是问题，都志在必得，必然水涨船高。

　　这样看来，尽管新江湾城Ｃ１地块的中标结果要到２００５年１月中旬才揭晓，但该地块的成交价格无疑会给新江湾城未来的房价提供一个风向标。不过市场也担心，新江湾城与古北二期、浦东联洋相比，毕竟缺少国际化氛围和产业结构调整先行的支持，只有周边的几所高校算是相对的优势。现在房价起点已近万元，两年后还有多少上涨的空间？
　　
　　热门地块二：

　　长宁区１９１号地块（招标出让地块公告号２００４０３４３）
　　５０家开发商争抢出让金至少１５亿

　　该地块位于威宁路以西、长宁路以南，土地面积７５３２７平方米，土地用途为居住，规划容积率为２．２万平方米／公顷，总建筑面积可达１６万平方米。

　　该地块是近来颇为难得的可开发用地，不仅面积可观，而且位于地铁二号线延伸段的沿线，一边临水。附近不远有仁恒河滨花园、天山河畔花园、海逸公寓等诸多已经入住或正在预售的高档房产，居住氛围相当成熟，开发住宅条件非常适宜。目前该地块约９１％的地面建筑物已拆平，尚有约９％的地面建筑物正在拆迁中，还有少量居民。但因为该地块的动迁属于威宁路拓宽规划，是市政动迁，开发商的后顾之忧亦被解决。因而该地块引来众多企业关注，据说有意向的房产开发企业多达５０余家，其中不乏知名品牌开发商。有几家著名企业甚至是权衡风险后，放弃对新江湾城Ｃ１地块，转而以该地块作为主要目标，届时竞争白热化程度可见一斑。据业内人士透露，这一地块是从市场上收回重新转让的，当时位于二级市场的这一项目已经有多家开发商属意，终因手续不完备无人敢接。本次回收后重新推出，竞争又是如此激烈，估计成交地价将会相当高昂。

　　目前，该地块附近的新开盘商品房要价已经在１４０００－１５０００元／平方米，以９０００元／平方米的楼板价推算，每亩地价达１３１８万元。这一地块占地７．５万平方米，土地出让金至少需要１５亿元人民币，且需要在短时间内迅速付清。这也是该地块拷问开发商的门槛。

　　问题地块三：

　　黄浦区小东门街道中山南路Ｂ４地块（招标出让地块公告号２００４０３３０）

　　黄金地段虽好要过动迁难关

　　所谓问题地块，是指地段虽好，却有硬伤，不确定因素较多。有人戏称为“鸡肋”：食之无味，弃之可惜。虽然失于偏激，却也在一定程度上反映出发展商的两难心情。

　　该地块东至中山南路，南至老太平弄，西至外咸瓜街，北至会馆弄，地块面积１１６７５平方米（地块总面积１４２８５平方米，其中２６１０平方米属于规划道路用地）。土地用途为商业、办公，规划容积率为４万平方米／公顷。土地出让方式是以毛地出让。

　　该地块处在复兴东路外滩，距已开通的复兴东路隧道不远，交通非常便利，属于上海市中心真正的黄金地段。地块附近有兴业银行入驻的久事大厦，隔壁是开盘前即排队的金外滩花园，再往南是正在招商的新源商务中心，商业氛围略有框架。据记者了解，中山南路以东的建筑，一直到江边可能会全部拆掉，建成新外滩。真要如此，紧贴中山南路以西的这一地块真可谓是千金难求，以其规划近５万平方米的总建筑面积，开发高品质商用物业一定可以赚得盆满钵盈。

　　然而，存在的大问题是该地块需要开发商自行筹措房源和自行组织动迁，而且拆迁期限不超过２００６年１２月３１日。记者看到，目前该地块上都是挤得满满的私房和旧式里弄，而该地块涉及的董家渡整体改造计划就是因为动迁难度大，一直很难进行。此处地块的拆迁难度可想而知。开发企业要想尽享黄金地段前景，看来还得首先过拆迁这一难关。且不说动迁成本无法估算，动迁的时间也难以控制，导致项目开发蕴含的风险无法预计。仅此一条，就已经足以令很多开发商望而却步，土地出让的价格、结果自然无人知晓。当然，还有另外一种情况，那就是在当地拥有独特自身优势的开发商，已经心有准备将会大胆接盘。

　　据记者了解，随着政府对土地和金融政策将会继续严格控制的态势日益明朗化，房产开发企业对于土地储备的工作更加重视，同时在地块选择上也会结合企业的资金链状况，更加严谨和务实。知名开发商目前优选的土地注重两大方面，一是项目开发前景，二是能否体现企业品牌。位于市中心的黄金地段和大面积地块是首选对象。同时，开发企业对项目运作中可能存在的风险也比以前更加注重，即使符合上述条件，如果风险过大，开发商也可能“忍痛割爱”。比如今年２号公告中推出挂牌出让的宝山区大场老镇地块，挂牌出让公告号２００４０２２６，面积高达５４．２１９９万平方米，是近年出让地块面积之最，但因为地面状况复杂，政府毛地出让，至记者发稿前尚无挂牌者。市间传言该巨幅地块有极大的可能性会流标。从某种角度看，这也是市场逐步成熟的表现。

　　虽然本次出让土地数量和面积都可称为近来罕见，但是即使是这次出让的热门地块，也只能算是二流地段，只有黄浦区小东门的这一地块算是沾上了上海滩真正一流地段的“金粉”。但却因为动迁问题的不确定性，使该地块的热门程度少了许多。
　　
　　个性地块四：

　　宝山区罗店新镇Ｄ２－３地块（招标出让地块公告号２００４０３１６）

　　大盘熟地有赖整体规划

　　所谓个性地块，就是市场前景尚不成熟，没有足够多的案例可以给开发企业以启示。虽然它一样可能具有大型市政规划的先入条件，但是缺少可信案例和现行市场的参考，使得各企业在对地块前景上仁者见仁，智者见智，在竞标时给出的方案和价格很可能出现大的差异性。
　　该地块位于繁荣路南侧、抚远路西侧，土地面积１１６９５４．２平方米，土地用途为居住，规划容积率为１．２万平方米／公顷。出让方式为熟地出让。

　　该地块所在的罗店新镇位于上海市北部，属于上海一城九镇中“北欧新镇”的整体规划，由宝山区城乡建设投资有限公司、罗店镇资产经营投资有限公司、上海置业有限公司等投资组成的上海金罗店开发有限公司统一开发和管理，采用整体规划、分块实施的方式。罗店北欧新镇规划面积６．８平方公里，其中建设用地３．４平方公里，生态林区３．４平方公里，规划人口３万人。新镇内规划建设有美兰湖、美兰湖会议中心、诺贝尔科技公园、市民广场、文化广场、３６洞高尔夫球场及商务广场等公共活动中心。居住区分为现代城、花园城和生态城三类特色居家模式。其中，生态城分布于森林、湖泊区及公园、湖泊边，主要以独立式、联排式别墅为主，体现高绿化、低密度、生态型的自然风貌。花园城位于新城中部，集中体现北欧城镇的风韵神髓，住宅以３至４层坡地风情住宅为主。现代城则是多种住宅类型混合开发的区域，层高为２至５层，联排别墅、独立别墅、多层住宅错落布置。全区采用中低密度的独立组团式开发模式，并设置社区公建中心。

　　目前，“北欧新镇”中核心风景区占地近２８０亩的美兰湖已经建成，高标准的美兰湖会议中心已于前不久启用，而上海最大的占地３３９０亩的符合国际级比赛标准的３６洞高尔夫球场和高标准会所中的南１８洞球场也已建成，商铺集中的北欧风情街开始招商。“北欧新镇”中的首个开发项目为美兰湖别墅，总建筑面积１４９３４平方米，由５２幢风格独特的具有北欧风情的别墅组成，目前在建。此次推出招标的地块属于现代城范围，与美兰湖别墅相距不远。

　　在宝山区此次出让的地块中，金罗店的地块是最受关注的对象，而本地块又是金罗店本次出让地块中面积最大的。此前罗店地块已经有过招标，但由于土地形势变化较快，当时地价很难对现在形成参考。

　　记者在现场看到，开发区内环境较佳，道路、路灯已经就绪。该地块土地状况已经平整，但有一定面积的水域，开发时需要注意。只是从市区过来需要经过的沪太路比较拥堵，而且多是大型货运车辆和外地车辆，令人颇为头痛。这一情况据说会因为上海市政府在２００５年上半年实施的沪太路拓宽工程有所改善。当地罗店本身的环境和商业配套都相对落后，居住在此需要依赖“北欧新镇”自身的整体规划。开发企业如果对该整体规划前景看好，对该地块的评价自然也就随之提高。
　　
　　个性地块五：

　　虹口区纪念路４８６号地块（招标出让地块公告号２００４０３１０）

　　方案已经修改前景仍为一般

　　该地块位于纪念路４９４弄东，纪念路南，技工学校西，土地面积９３７３．６平方米，土地用途为居住、办公，规划容积率为２．４万平方米／公顷（其中住宅容积率１．５万平方米／公顷以下、办公容积率３．３万平方米／公顷以下）。出让方式是以毛地出让。

　　记者在现场看到，该地块原来是一个化工厂厂区，旁边有少量私房，部分开始拆迁。据说在中标企业按期付清土地出让金和土地前期补偿款后，将以熟地的地面状况交付。

　　该地块靠近大柏树，交通还算便利。据记者了解，该地块原是２００３年出让的地块，面积不大，但规划方案中要占用１０００多平方米的土地用来修建道路，因而无人应标。此次重新推向市场，经修改的新方案没有要求大面积土地用于道路建设，但开发商要沿纪念路给原用地方提供无偿补偿，具体为街面用房２５００平方米（产权房）和８个停车位。对开发商而言，位于市中心的土地用来办公肯定具有吸引力，但此地周边缺少成熟的商业环境，再加上杨浦区整体办公楼物业的较低价位，这里发展高端智能型办公物业难有前途，因此吸引力可能相对有限。不过这一地块面积小，整体出让金有限，大企业和小公司都有机会。

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